Sr. Joan Ràfols Esteve i Sr. Òscar Gorgues Griñán

L’habitatge, l’evolució dels preus i la disponibilitat d’habitatge era una qüestió que cada cop tenia i segur que encara tindrà més rellevància en el rànquing de preocupacions de la ciutadania.

Feia temps que hi anàvem al darrere de poder tractar la qüestió de les crisis de l’habitatge i ho podrem fer en un moment que ha resultat de gran interès general i mediàtic i a Senior’s Club Empresarial ho podrem fer comptant amb opinions fonamentades amb la col·laboració de dos reconeguts experts.

El Sr. Joan Ràfols Esteve és el President de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. Llicenciat en Ciències Econòmiques per la Universitat de Barcelona amb un extens currículum i experiència en diferents estaments públics i privats.

Sr. també ens acompanyarà Òscar Gorgues Griñán, Gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona.

Ha desenvolupat la seva tasca al Ministerio de la Vivienda entre els anys 1972 i 1977, ha estat Director Gerent de la Cambra de Contractistes d’Obres Públiques de Catalunya entre els anys 1978 i 1980. Director General d’Arquitectura i Habitatge de la Generalitat de Catalunya entre els anys 1981 i 1989. Conseller de l’Institut Català del Sòl, Conseller Delegat de Vertix entre els anys 1990 i 1992, S.A. i també Director General adjunt d’Immobiliària Colonial S.A. entre els anys 1992 i 1995. President de l’Institut de Tecnologia de la Construcció de Catalunya. Vicepresident de Solvia Gestió Immobiliària S.L.U., i Conseller de Banc Sabadell Inversió S.L.

És autor de nombrosos treballs i publicacions sobre la indústria de la construcció, habitatge i urbanisme. I ha estat membre de juntes de govern com a Vocal del Col·legi d’Economistes de Catalunya. En representació del Col·legi, és membre de la Comissió Urbanística de Catalunya.

Assessor Immobiliari de Banc Sabadell i Conseller de Landscape, S.A. i de Banc Sabadell Inversió, S.L. entre els anys 1995 i 2018. Consultor i Soci Director en matèria d’Urbanisme i Habitatge, mitjançant la societat Economia i Projeccions Urbanes, S.L. entre els anys 1996 i 2020. President de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, des de l’any 2016.

També ens va acompanyar el Sr. Òscar Gorgues Griñán. Llicenciat en Economia i Màster Tributari per la Universitat de Barcelona. Màster en Direcció d’Empreses Constructores i Immobiliàries per la Universitat Politècnica de Madrid.

Actualment, és el Gerent a la Cambra de Propietat Urbana de Barcelona des de l’any 2016. Compta amb una gran trajectòria professional vinculada en el sector immobiliari. Va ser Consultor Immobiliari i soci-director general de Forcadell d’Assessorament i Gestió Immobiliària.

Seguint el seu recorregut professional ha impartit classes a la UB com a professor associat al Departament de Teoria Econòmica i en el Màster d’Assessoria, Promoció i Gestió Immobiliària.

Ha participat en nombrosos debats en relació amb l’habitatge, ha donat entrevistes en diferents mitjans de comunicació, i assisteix a Jornades, sessions de col·loquis i debats en relació amb el sector immobiliari en diferents Institucions professionals privades i públiques.

Després d’unes paraules de benvinguda a càrrec del nostre president, el Sr. Ràfols ens va fer un recorregut des de l’origen de la cambra fins als nostres temps passant per totes les vicissituds viscudes pels esdeveniments del temps. Des del seu origen al segle XIX va travessar diferents etapes com entitat de dret privat en l’àmbit de la propietat (1917), corporació de dret públic (1940), fins als nostres temps com una entitat associativa sense ànim de lucre que col·labora amb l’Administració pública i regulada pel decret 330/1990 de la Generalitat de Catalunya. Porta més de cent anys de trajectòria ubicada a la Via Laietana de Barcelona.

El tema de l’habitatge és molt controvertit i sovint subjecte a biaixos informatius. Quan llegit que la mitjana del cost de l’habitatge a Barcelona representa el 74% dels ingressos familiars és obvi que darrere aquest titular hi ha una voluntat alarmista i sense menysvalorar el problema real aquestes informacions no ajuden a centrar el problema. Cal posar-ho en context.

Ens remarcava dos eixos fonamentals: falta habitatge i els més vulnerables són els que en pateixen més les conseqüències. Davant aquests dos fets cal preguntar-se: Com hi hem arribat? Per què? Què podem fer per revertir-ho? Sobre aquests tres eixos va transcórrer la jornada.

La falta d’habitatge és un fet constatat quan la demanda supera àmpliament l’oferta. Ens va presentar unes interessants dades objectives a on ens mostrava com dels de l’any 2015 fins al 2025 hem tingut un increment net de 750.000 persones i un increment de 100.000 habitacles en el mateix període.

Els poders públics tenen un mandat constitucional respecte al dret a l’habitatge, però la realitat és que des de la crisi de l’any 2008 en endavant s’ha reduït fins a desaparèixer la política de l’habitatge. La fiscalitat, el crèdit, les ajudes han jugat a la contra a fomentar l’habitatge. A partir de l’any 2014 en lloc de resoldre el problema hem tingut un fort augment de la població (450.000 a Espanya) amb un increment de 50.000 nous habitatges amb una transformació social a on els pobres avui són més pobres.

Si l’economia necessita creixa en població per assolir els reptes econòmics i poblacionals, cal assumir ajudes per accedir a l’habitatge a preus de mercat. La manca d’una bona xarxa de mobilitat interurbana agreuja la concentració de la demanda al voltant dels nuclis a on hi ha oferta de feina i no ajuda a distribuir la població.

Avui els poders públics reconeixen un dèficit de 200.000 habitatges també per les classes mitjanes. El problema tendeix a creixa en part també per la immigració perquè els cal l’habitatge des del primer dia. El col·lapse es transmet també al mercat de lloguer i no tan sols no s’ha fet res per estimular el creixement de l’oferta en habitatge sinó que s’ha traspassat el problema al sector privat a l’hora que s’han adoptat mesures que desincentiven les inversions tant pel mercat propi com el de lloguer. També vàrem poder parlar sobre el fenomen okupa i es presenta com un acte bucòlic de rebel·lia.

Avui, un problema que té una base social i econòmica s’ha instrumentalitzat com un problema amb finalitat política o una qüestió de rics i pobres. Un canvi de model social amb un increment de persones que per diferents motius viuen soles, a on ens hem allunyat d’aquelles famílies que diverses generacions compartien habitatge, la prolongació de l’esperança de vida amb bona qualitat que afavoreix que els avis visquin sols o altres models socials com nous models de turisme (HUT i habitatges turístics) o mobilitat laboral (expats) també han contribuït a més habitatges amb baixa ocupació.

Entre els assistents va sorgir la qüestió dels pisos buits. Ens deien els nostres invitats que és una llegenda i no és significatiu. Ens explicaven com ells van analitzar aquest tema amb un estudi amb inspectors sobre el carrer porta a porta i els resultats varen ser concloents en aquest sentit. Els estudis han de ser rigorosos, sobre les dades citades anteriorment del 74% de cost de l’habitatge sorgia de creuar dades del Deutch Banc i la plataforma web NUMBEO a on mostrava dades del cost mitjà de l’habitatge a Barcelona versus el salari mitjà. Treure conclusions d’acord amb dades estadístiques i valors mitjans pot portar a confusions. El fet és que avui veiem molt poca obra nova.

Vàrem poder debatre sobre la manca de sol, sobre la pèrdua de crèdit hipotecari arran de la crisi hipotecària del 2007 (hipoteques subprime). Arrosseguem els efectes de la manca de crèdit amb majors exigències de solvència, mesures més estrictes no tan sols en el crèdit comprador sinó també el crèdit promotor.

Els defensors i els detractors de les “remuntes” varen poder debatre amb els nostres invitats les seves posicions. A part de considerar si urbanísticament és o no apropiat ens explicaven com avui el pla urbanístic metropolità controla la densitat urbanística.

Un altre tema que vàrem poder debatre va ser les subvencions. Ens explicaven com aquest és un tema molt estudiat en economia. En un escenari de restriccions en l’oferta, si no es gestionen molt bé les subvencions comporten un augment de costos i avui les mesures polítiques han comportat una limitació de l’oferta.

L’origen del problema de l’habitatge és multifactorial i cal analitzar els diferents factors que l’originen. Ens explicaven com en els darrers vint anys (2005-2025) l’IPC a Espanya ha crescut en un 52,35% i a Catalunya ha estat més alt (56,04%). El lloguer ha pujat en un 54,83%, en principi podríem dir que menys que l’IPC, però a la comarca de Barcelona aquest increment ha estat del 63% i a la ciutat ha estat del 78%. Tot i que a Tarragona, Lleida i Girona aquest increment ha estat semblant al de l’IPC és clar que l’increment s’ha produït a on hi ha el gros de la població.

Pel que fa a salaris, tot i que no és significatiu en aquest aspecte, el salari mínim interprofessional ha crescut un 130% en aquest període, però els sous en convenis de personal d’oficina o en la construcció han crescut un 62,70% i 53,80% respectivament.

Quan parlem de despeses veiem com aigua i altres serveis han pujat un 70%, electricitat i gas un 85%, alimentació 79% o ensenyament 69%. La cistella de la compra ha pujat molt en aquest període, per tant, el problema de l’habitatge se suma a un context econòmicament complex. Ens van posar dades al respecte com l’any 2005 el preu del metre quadrat se situava al voltant del 3181 € i l’any 2025 aquesta xifra ha estat de 4305 €. Les hipoteques per metro quadrat i més eren 10,31 € (Barcelona 15,63 €) i l’any 2025 han estat de 11,84 € (20,40€ a Barcelona).

Quan ens mostren dades d’increment del PIB de 72,79% en el període 2005-2024 per sota d’Europa cal mirar aquest increment per capita veiem que creixem en PIB però no en PIB/per capita.

L’habitatge és la conseqüència d’un problema més ampli que cal enfocar des de l’origen.

Ens explicaven que arribats a aquest punt cal afrontar els fets i tirar endarrere algunes coses que es valoraran com antisocials perquè es tracta de mesures antiintuïtives.

Cal construir més i incentivar l’oferta i això només ho podran fer aquells que estan en condicions de fer-ho. Anar contra ells és agreujar el problema. Cal més sòl urbanitzable. Avui les mesures de control de lloguers no tan sols ha reduït l’oferta sinó que aquesta constrenyin la rehabilitació. Lleis restrictives com el 30% a nova construcció o rehabilitació total o eternitzar el període de concessió de llicències d’obra que incrementen els costos financers no van en aquesta direcció.

Tenim una economia i un model de creixement basat en àmbits concrets amb mà d’obra intensiva (i mal retribuïda) que està generant unes externalitats i tensions que recauen sobre la població i sobre el sector privat en general en tots els aspectes, habitatge, sanitat, mobilitat, educació …

En aquest context multifactorial prendre decisions basades en apriorismes o amb futurismes allunyats de la realitat actual amb coses que avui ni estan ni se les espera és si més no arriscat.

La Cambra avui està molt activa aportant plans, però també amb recursos i contenciosos que tenen llarg recorregut quan les respostes ens calen de manera immediata. A Barcelona hi ha més de 980.000 vivendes i la cambra compte avui amb més de 9000 socis.

Cal deixar el debat demagògic i entendre el mercat. Manegar paraules lluny del seu significat real fa que avui no sabem què vol dir “gran tenidor”, “habitatge assumible”, “rendista” o “especulador”.

El marc sociològic en què ens trobem demana més habitatge i cal atendre aquesta demanda amb el que tenim. Tenim locals comercials buits que en alguns casos podrien donar sortida a la demanda, però les restriccions per normativa municipal no ho fan possible.

Més propostes varen sorgir d’entre els assistents: Incrementar densitat, reduir superfície mínima de l’habitatge 45 m² com a en París, facilitar transformació de locals i porteries en habitatges, regulació d’habitatge temporal, regulació de subarrendament i d’habitacions, Tancament d’hostals il·legals i les que no ocupen un edifico sencer, regulació fiscal mas favorable a la construcció i a la compra per llogar, incremento construcció d’habitatge social públic per la venda amb restriccions en revenda en x anys, construcció de residències d’estudiants i de persones grans.

Un altre tema de debat interessant va ser la qüestió de la seguretat jurídica o la indefensió que comporta el fenomen “okupa” mencionat amb anterioritat.

Va sorgir la demanda d’una Legislació de protecció a la propietat davant a okupes i falta de pagament per l’arrendatari. Avui les regles de joc en el sector de l’habitatge especialment en el mercat de lloguer des de l’any 2005 han canviat 14 vegades. El lloguer i el control del lloguer és un exemple paradigmàtic a on hi ha una inseguretat absoluta de com s’interpreten les normes, no és clar ni tan sols que és un gran tenidor o com s’imputen les parts indivises. Estem davant una inseguretat jurídica que comporta una inseguretat financera.

Altres països contemplen la cessió d’us del terreny com un element per moderar el preu de l’habitatge, però en aquest cas comporta un problema d’IVA doncs implica el pagament d’IVA cada cop que es reverteix la concessió.

Hauríem pogut estar més estona per l’interès del debat i el contingut de què els nostres invitats varen voler compartir amb nosaltres, però arribada l’hora i amb un animat debat en marxa el president va agrair als assistents la seva presència i es va donar per tancat el debat.

Galeria de fotos: